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土地の金額はどのようにして高くなるのか！？前編～ 約3,000万円の評価の物件を約8,000万円で売却した実例をもとに現役不動産コンサルタントが解説～
既に土地を所有していて、不動産会社に売却査定をしてもらったが、もっと高く売りたい。そんな悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？この記事では、不動産コンサルタントへのインタビューを通じて、実際に埼玉県戸田市で3,000万円程度の評価であった物件を3倍に近い金額で売却した取引をもとに、土地は大きく“面積の広さ”と“接道条件”により評価が変動することを、実例を交えてご紹介します。
同じ土地であるのに、相場の3 倍近い金額で売却することが可能なのかと思われる方は多いと思いますが、ここでは実際の取引に基づいて伝えていきたいと思います。
売却したいけど売却できない方は数多く居て、理由も様々です。
問題を解決するには、まずは自身が所有する不動産について“知る”ことが重要です。
その人の状況にもよると思いますが、土地でもマンションでも、自身の不動産を少しでも高い金額で売りたいというのは多くの人が望んでいることだと思います。
相場の3 倍近い金額で売却できるとなると、一度は調べたくなりますね。
3倍近い金額で売却できることは稀ではありますが、とりわけ土地の売却ですと、売却方法によって金額が様々です。思いがけない金額で売れることは珍しくありません。
そうなのですね。ところで、なぜ土地の売却だと、売却方法によって金額が様々で、思いがけない金額で売れることがあるのでしょうか？
土地は、大きく“面積の広さ”と“接道条件”により評価が変動します。その点について、実際の取引を基にして紐解いていきましょう。
「土地は、大きく“面積の広さ”と“接道条件”により評価が変動する」ことについてですね？
はい、そうです。エリアにもよりますが、例えば広さを含め同条件の土地があり、一つは2 階建てが建ち、一つは5階建てが建つとします。その場合、大抵5 階建ての方が、評価が高くなります。
実際には広さを含め同条件の土地であれば、評価は同じですが、ここでお伝えしたいことは、建物を高く積み上げることができるほど、評価が高くなるということです。
接道条件についてですが、例えば道路に接する土地の長さ（接道間口）が10ｍである土地と、3mである土地（旗竿地）では、大抵10mである土地の方が、評価が高くなります。
また、全く同じ広さ・形をしており、同じ場所にあっても、接道の条件が大きく異なれば、評価も大きく異なります。
接道条件についてはなんとなく理解できたのですが、面積の広さというのは、単純に土地の面積が大きいからではないのですか？
当然、土地の面積が大きくなれば、その分評価が高くなっていきます。ここでは、その土地の価値を最大限に引き出すという観点の話で、高い建物を建てるためには様々な要因が関わってくるため土地の広さだけでは評価を測れません。
素人には難しい話ですね。実例で理解していきたいです。どこの場所での取引だったのですか？
そうですね。取引の場所は埼玉県戸田市、ＪＲ埼京線「戸田公園」駅徒歩7 分の土地です。
戸田公園駅ですね。駅前も落ち着いていて住みやすいところですよね。
いつ頃の取引ですか？
4年程前の取引です。
戸田公園で新築マンションの販売をしており、その中で、マンション現地周辺の近隣挨拶回りをしていたのですが、古い建物が立ち並ぶ一角が気になり、近隣挨拶を兼ねて一軒のお宅を訪ねました。
それが図面上にある徳永さんです。
図面上には9筆の土地の所有者が書かれていますが、この中から相場の3 倍近い金額で売却することができた所有者が出てきました。
一人の方でなく、多くの方が関わっているのですね。図面は取引の全体像ということでしょうか？
はい、そうです。
全ての取引が完了するまでに、約1 年半掛かりました。最終的には全筆相場の2倍近い金額から3倍近い金額で売却しております。
“地元の病院”は売却しておりませんが。
そういうことですね。実際にどのように取引が進んで行ったのか気になります。
今回のお話では、土地は大きく“面積の広さ”と“接道条件”により評価が変動することをお伝えしましたが、取引の中で他にも様々な不動産の知識が絡んできますので、タイトル分けしながら解説していきますね。
～後編はこちら～