再建築不可で売れない土地を再建築可能にして売れるようにする方法！後編 ～約3,000万円の評価の物件を約8,000万円で売却した実例をもとに現役不動産コンサルタントが解説～
～前編はこちら～
不動産会社に売却査定をしてもらったが、再建築不可と診断され、売却したくとも売却できないというような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？この記事では、不動産コンサルタントへのインタビューを通じて、実際に埼玉県戸田市で約3,000万円程度の評価であった物件を3倍に近い金額で売却した取引をもとに、再建築不可の土地を建築可能にする方法を、実例を交えてご紹介します。
前回は、再建築不可のために売れない土地を再建築可能にして売れるようにする過程で出てきた問題点と解決策を説明しましたね。
今回は実際の取引でどのように解決したかをお伝えします。
前回のお話では、
解決案１…建築基準法上の道路でない宅地を“位置指定道路”にする。
解決案２…一帯の土地所有者が共同で土地を売却する。
問題点１…位置指定道路の指定を受けるための高額な費用。
問題点２…隣地承諾対策のために設けた未利用地は10㎝では足りず25㎝必要であった。
このような内容でしたね。
はい、そうです。実際の取引では、解決案１でも解決案２でもない方法で解決しました。
まず接道させるために、図面上の沖田さんと佐々木さんに売却してもらうよう時間をかけて話を進めていきました。（こちらは別タイトルで解説します）
今回はそこの部分ではなく、裏側一体の土地を解決して、それぞれの土地の評価を最大限に高めた話です。
裏側一帯の土地が道路に接していなく再建築不可であるのは、前面の道路が建築基準法上の道路ではなく、そもそも“宅地”であったからです。そして、唯一道路に接している地元の大きな病院が所有している土地も、その“宅地”の持ち分を持っていました。
病院からすれば持ち分を持っていながら、実態は奥に住んでいる人たちの通路としてしか利用されておらず、駐輪場や駐車場として使えるわけでもないので、持ち分を持っている意味がほとんどないです。私はそこに目を付けました。
宅地であれば分筆ができます。病院側の利用価値が上がるように上手く土地を分割し、駐輪場や駐車場に利用できるよう提案することを考えました。またそうすることでお互いに持ち分で干渉することが無くなり、徳永さんら5筆側の純粋な宅地の面積が増えることになると考えました。
病院側にとってメリットは大きく、デメリットは無く、現実的な案でした。
あとは実際に分筆できるかどうかという問題もありましたが、その時はそのことを考えている余裕はありませんでした。宅地だから自由に分筆や合筆はできるであろうという表面的な考えで進めるしかありませんでした。
沖田さんと佐々木さんが売却し、接道させられることが出来ることが前提ですね。
その中で、裏側一体の土地をそれぞれが最大限に土地の活用を出来るようにまとめたということですね！
はい、そういうことです。
この解決策は、実際の取引で活用されるケースはなかなかありませんが、このように権利関係の整理をすることにより、不動産の問題を解決できるケースは沢山あります。そのことに気付けるかどうかが大切です。
なかなかというか、不動産に関わっていないと気付かないですよね。
不動産に関わっていても気付けない人が大半ですし、気付けたとしても話をまとめることは容易ではありません。
不動産の権利関係の整理は非常に難しい領域です。今後も実例をもとに様々なケースを解説していきますね。
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